染雾房地产项目前期策划流程 篇一
在房地产项目的前期策划阶段，一个完整的策划流程是非常重要的。在这个阶段，开发商需要对项目进行全面的规划和分析，确定项目的目标和定位，制定合理的策略和计划，为后期的开发和销售奠定基础。下面将介绍一个典型的房地产项目前期策划流程。
第一步：市场调研与分析
在房地产项目前期策划阶段，开发商需要进行市场调研与分析。这包括对项目所在地区的市场需求、竞争情况、潜在客户群体等进行深入的调查和研究。通过市场调研，开发商可以了解市场的需求和趋势，为后期的定位和规划提供依据。
第二步：项目定位与规划
在市场调研的基础上，开发商需要确定项目的定位与规划。这包括确定项目的主题和风格，确定项目的产品类型和户型结构，确定项目的配套设施和服务等。通过项目定位与规划，开发商可以确保项目的差异化竞争优势，满足市场的需求和期望。
第三步：政策与法规分析
在项目的前期策划阶段，开发商还需要进行政策与法规分析。这包括对当地的土地政策、房地产政策、规划法规等进行研究和分析。通过政策与法规分析，开发商可以了解项目所面临的政策风险和法律风险，为后期的决策和操作提供参考。
第四步：项目可行性研究
在前期策划阶段，开发商需要进行项目可行性研究。这包括对项目的经济、技术、市场等方面进行评估和分析。通过项目可行性研究，开发商可以评估项目的投资回报率、风险收益比等指标，判断项目是否具备可行性，为后期的决策和操作提供依据。
第五步：项目策划与推进
在前期策划阶段的最后，开发商需要制定项目策划与推进方案。这包括制定项目的整体策略和计划，制定项目的市场推广和销售策略，制定项目的资源配置和组织管理等。通过项目策划与推进，开发商可以确保项目的顺利进行和成功实施。
总结起来，房地产项目的前期策划流程包括市场调研与分析、项目定位与规划、政策与法规分析、项目可行性研究以及项目策划与推进。这个流程是一个有机的整体，各个环节相互依存、相互促进。只有在前期策划阶段做好充分的准备和规划，才能为后期的开发和销售打下坚实的基础。
房地产项目前期策划流程 篇二
在房地产项目的前期策划阶段，一个完整的策划流程是非常重要的。这个阶段的策划工作决定了后期项目的走向和发展方向，因此需要进行详细的规划和分析。下面将介绍一个典型的房地产项目前期策划流程。
第一步：市场调研与分析
在房地产项目的前期策划阶段，开发商首先需要进行市场调研与分析。这包括对项目所在地区的市场需求、竞争情况、潜在客户群体等进行深入的调查和研究。通过市场调研，开发商可以了解市场的需求和趋势，为后期的定位和规划提供依据。
第二步：项目定位与规划
在市场调研的基础上，开发商需要确定项目的定位与规划。这包括确定项目的主题和风格，确定项目的产品类型和户型结构，确定项目的配套设施和服务等。通过项目定位与规划，开发商可以确保项目的差异化竞争优势，满足市场的需求和期望。
第三步：政策与法规分析
在房地产项目的前期策划阶段，开发商还需要进行政策与法规分析。这包括对当地的土地政策、房地产政策、规划法规等进行研究和分析。通过政策与法规分析，开发商可以了解项目所面临的政策风险和法律风险，为后期的决策和操作提供参考。
第四步：项目可行性研究
在前期策划阶段，开发商需要进行项目可行性研究。这包括对项目的经济、技术、市场等方面进行评估和分析。通过项目可行性研究，开发商可以评估项目的投资回报率、风险收益比等指标，判断项目是否具备可行性，为后期的决策和操作提供依据。
第五步：项目策划与推进
在前期策划阶段的最后，开发商需要制定项目策划与推进方案。这包括制定项目的整体策略和计划，制定项目的市场推广和销售策略，制定项目的资源配置和组织管理等。通过项目策划与推进，开发商可以确保项目的顺利进行和成功实施。
总结起来，房地产项目的前期策划流程包括市场调研与分析、项目定位与规划、政策与法规分析、项目可行性研究以及项目策划与推进。这个流程是一个有机的整体，各个环节相互依存、相互促进。只有在前期策划阶段做好充分的准备和规划，才能为后期的开发和销售打下坚实的基础。
房地产项目前期策划流程 篇三
房地产项目前期策划流程
营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是小编整理的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考!
整体看点
可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等
项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析
市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略
可行性研究
1.市场分析
包括宏观市场和区域市场。
2.市场预测
包括供给预测、需求预测、价格预测。
3.收入、成本、费用预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。
4.财务评估
(1)静态指标：成本利润率、销售利润率;
(2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。
5.盈亏平衡分析
关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。
6.敏感性分析
反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。
7.风险评估
风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。
项目研究
1.宏观环境分析
(1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。
(2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。
2.项目价值分析
(1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。
(2)项目资源分析：自然(山景、海景、湖景等)、人文景观;交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等);配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)
3.竞争环境分析
(1)同区位、同类型、同价位竞争项目分析;
(2)经典楼盘分析：包括产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点);
推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等);销售策略;其他成功因素。
(3)成功案例分析：主要包括：开发策略 、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。
4.潜在客户分析
(1)确定研究对象：主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群;
(2)确定研究内容：需求特点;置业能力。
5.得出调研结论
(1)未来的市场状况：a、2-3年片区内供应量预测 ;b、价格走势预测;c、需求趋势预测;d、客户消费趋势预测;
(2)可能的'客户：客户可能的区域;客户层面;购买力情况;
(3)可能的产品：产品类型;产品设计创新点;可能的价格(总价、单价)。
项目定位
1.SWOT分析
优势、劣势、机会、威胁。
2.客户定位
根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群。
3.产品定位
(1)产品定位内容：包括定位描述和设计要点：规划设计建设、配套设施、产品建设、社区服务建设。
(2)产品定位策略：客户导向与市场导向相结合。
4.价格定位
价格定位的考虑因素：竞争项目的价格定位;产品的特色;开发商的品牌;未来的市场状况。
5.经济收益分析
开发商看重的是：内部收益率(IRR)和净现值(NPV);小业主看重投资回报率。
市场推广
1.卖点提炼
(1)地段：包括交通条件;配套资源;自然、人文景观;未来规划远景;
(2)产品：包括：规模;建筑风格;园林特点;户型特点;价格;新型建材、工艺;
(3)附加值：包括：开发商品牌;物管品牌;建筑设计公司品牌;园林设计公司品牌;承建商;产品概念;倡导的生活方式。
2.项目总体形象设计
形象表现系统包括案名、logo、标准色和形象推广语
3.推广费用预算
(1)确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定;
(2)确定各主要费用项目的预算比例(现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等);
(3)确定各推广阶段推广费用预算比例(蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期);
(4)确定各推广阶段内各项费用的详细预算
4.现场包装方案
户外大牌(如何选择?);工地围板(如何体现项目特色?);售楼处设计方案(如何选址? 如何设计?);看楼通道方案;示范园林;示范单位(选取什么单位?设计什么样的风格?)。
5.制定销售策略
(1)销售次序;
(2)销售时机：销售时机选择的一般办法：避开竞争高峰，抢占市场先机;迎合热点事件，借势发挥(房展会、假期等);与竞争对手同时发售;与工程进度有关(如豪宅一般现房销售等);
(3)销售目标;
(4)价格策略。
(1)推广阶段划分;
(2)阶段推广主题;
(3)媒体组合策略;
(4)行销策略组合：现场活动、公关活动、展销会、促销手段等。
7、营销工作总体时间表
制定营销执行工作总体时间表。
