染雾房地产开发中市场主体信用缺失的经济学分析与解决思路 篇一
在房地产开发中，市场主体信用缺失是一个普遍存在的问题。市场主体信用缺失指的是房地产开发商、购房者、金融机构等市场参与主体在交易和合作过程中存在信用不足或信用不良的情况。这种信用缺失现象在很大程度上影响了房地产市场的健康发展，也给经济社会带来了一系列的问题。
首先，市场主体信用缺失会导致房地产市场的不稳定。在房地产交易中，购房者通常需要通过银行等金融机构获得贷款来购买房屋。如果购房者信用不良，银行可能会拒绝为其提供贷款，从而导致购房交易无法完成。而开发商如果存在信用问题，可能无法按时交房或无法履行合同约定的其他义务，给购房者带来损失。这些信用缺失现象都会增加市场的不确定性，进而影响房地产市场的稳定性。
其次，市场主体信用缺失还会加剧房地产市场的波动。在房地产市场中，开发商通常需要通过向银行贷款或发行债券等方式获得资金来进行开发。如果开发商信用不足，银行和投资者可能会对其提供的融资方式进行限制或拒绝，从而导致开发商资金链断裂，无法继续开发项目。这种情况下，将会出现房地产项目无法按期交付的情况，进一步加剧了市场的波动。
再次，市场主体信用缺失还会给金融机构带来风险。房地产市场的信用缺失不仅仅涉及到开发商和购房者，还涉及到金融机构。在房地产市场中，金融机构通常需要为开发商提供融资支持，同时也为购房者提供购房贷款。如果市场主体信用缺失，金融机构可能会面临贷款违约的风险，进而对金融机构的稳定性产生影响。此外，金融机构还可能因为房地产市场的信用缺失导致资产质量下降，进而对金融机构的盈利能力和偿债能力产生负面影响。
针对房地产开发中市场主体信用缺失的问题，需要采取一系列的解决思路。首先，加强市场主体的信用管理和监管。政府和相关部门应建立完善的信用评价体系，对市场主体进行信用评级，并将评级结果作为参与市场的准入条件。同时，加强对市场主体信用行为的监管，建立健全的信用信息公示制度，提高市场主体信用意识和诚信意识。
其次，加强金融机构的风险管理和监管。金融机构应加强对房地产市场的风险评估，合理控制贷款风险和投资风险。同时，要加强对开发商和购房者的信用审查，确保贷款和融资的安全性。
最后，加强法律法规的建设和执行。要加强对房地产市场的法律法规建设，完善相关法律法规，明确市场主体的权责和义务。同时，要加强对法律法规的执行，加大对违法行为的打击力度，维护市场秩序和公平竞争。
综上所述，房地产开发中市场主体信用缺失是一个需要引起重视的问题。只有通过加强信用管理和监管、加强风险管理和监管以及加强法律法规的建设和执行，才能有效解决市场主体信用缺失问题，促进房地产市场的健康发展。
房地产开发中市场主体信用缺失的经济学分析与解决思路 篇三
摘 要 从政府监管房地产开发的角度出发，通过对房地产开发中市场主体的不诚信行为及原因 分析 ，探索建立完善的政府监督管理机制和信用制度，从源头上预防房地产交易中的不诚信行为。
关键词 房地产 市场主体信用分析
房地产业作为国民 经济 的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失， 影响 了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的要求。随着 社会 主义市场经济体制的
1 房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现
为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项 目前 期阶段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质 内容 真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行 计算 ，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在：
(1)违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。
(2)前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积;办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建的现象;绿地率达不到规划要求。
(3)实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。
(4)竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证，有些还给物业管理带来“后遗症”。
2 信用缺失原因的经济学分析
从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。
(1)从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。
房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。
根据制度经济学 理论 ，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能完全根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行承诺的可能性。
(2)从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。
在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积;而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批;二是房地产开发 企业 数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门很难判断A公司的失信行为是否应记到B公司头上;三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体过去是否存在失信行为。
在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞，随意变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，严重损害了购房业主的合法权益。
因此，需要建立一种机制，使失信受损、守信受益，让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益，是一个永远受用的无形资产。
3 解决思路
为解决上述失信行为，维护公平的市场竞争环境，可通过政府监管、行业自律和 社会 监督等形式，规范市场主体的行为，建立以 法律 为保障、道德为支撑的有效管理体系。
(1)建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章，但这些法律规章并非专门针对信用，对 企业 的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且， 目前 并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门，各系统的信用信息得不到有效整合，没有形成一套有效的监管机制。因此，我们必须加快信用立法步伐，制订行业信用方面的专门法律，并建立有效整合信用信息的综合管理体系，为社会主义市场 经济 创造有法可依的法律环境。
(2)加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况，可以通过加强政府审批、审查部门间的协作，共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时，审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外，还应对建筑面积进行核算，确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时，必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积，作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象，可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。
(3)加强规划放样验线的批后监管。为减少擅自变更轴线位置而导致建筑面积增加的行为，很多地方增设±0.00验线环节，要求建设单位将±0.00验线资料报送规划管理部门盖章确认后才可进入下一道工序，这样再加上测量所花的时间，整个时限较长， 影响 了工程建设进度。而且由于±0.00验线不属行政审批事项，增设±0.00验线环节，有以加强行政管理之名、滥行行政审批的嫌疑。
(4)加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制，营造公平的市场竞争环境，切实保护守信企业、购房业主的合法权益，为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为，包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计，建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续，施工单位不履行监管职能或监管不到位，目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定，关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为，并严肃查处。
(5)加强和完善信用信息的披露。在市场经济中，加强和完善信用信息完善披露制度，增强信用信息的透明度，可以有效解决信息不对称的 问题 。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载，任何市场主体有失信行为，就会进入信用记录系统，并将失信企业列入黑名单曝光，公众通过高 科技 手段，可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位，各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据，将影响到投标企业是否中标。
(6)充分发挥各行业协会的作用。行业协会是行业性、自律性的社团组织，作为社会主义市场经济活动中的一个重要中间组织，具有协调市场主体利益、提高市场资源配置效率的功能。行业协会目前主要做好以下三方面的工作：一是通过宣传政府政策、法律法规来约束企业的行为，督促企业依法开展经济活动;二是负责“政府不该管、但又需要有人管的事务”如行规行约的制定，并负责执行和监督，促进行业诚信服务;三是协助政府从事行业管理，如为加强±0.00验线报备工作的监督管理，可委托建筑行业协会建设监理专业委员会对验线工作进行督促抽查。
(7)加强“诚实守信”宣传。社会信用管理体系的建立离不开法律体系的支持，但信用的基础在于诚信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是坚不可摧的，可能会受到外界影响而被破坏。因此，我们要持之以恒地抓好信用意识的培养和提高，从小开展诚信 教育 ，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导企业加强信用管理，强化信用观念，使人们真正认识信用的重要性，努力形成与市场经济 发展 相适应的健康、和谐、积极向上的思想道德规范。
遏制房地产开发中各市场主体的失信行为，培育诚信市场是一项系统工程，具有长期性、艰巨性和复杂性，需要各方主体的配合和努力，共同营造健康、有序的市场竞争环境。
